Ипотечный кредит – прекрасная возможность раз и навсегда решить проблемы с жильем. Все больше и больше наших соотечественников обращается в банки и оформляет ипотеку. Однако многие иностранцы тоже совсем не прочь обзавестись недвижимостью в России. В данной статье речь пойдет об особенностях жилищного кредитования для иностранцев, в частности, выясним, в соответствии с какими требованиями и на основании каких документов оформляется ипотека в России для иностранных граждан.
Ипотеку взять легче, чем любой другой кредит
Получение кредита уже давно не является чем-то нереальным и сверхъестественным. Объемы кредитования на протяжении нескольких лет остаются стабильно высокими. Каждому хочется ездить на автомобиле (пусть даже и кредитном), сделать хороший ремонт, путешествовать, организовать важное событие. На все это нужны деньги, а перспектива оказаться в кредитной кабале не пугает отважных россиян. Разумеется, банки и другие кредитные учреждения весьма рады такому положению вещей.
Впрочем, не только россияне готовы подписать кредитный договор, многие иностранцы также обращаются за заемными средствами.
Не секрет, что к иностранным гражданам предъявляются несколько иные требования, нежели к россиянам. Мигрант, по мнению банка, высокорисковый заемщик: случись что, никто не знает, где его искать и как возвращать деньги.
Другое дело, когда кредит обеспечен залогом: если заемщик уклоняется от выполнения своих обязательств перед банком, залоговое имущество может быть продано, а вырученные деньги – направлены на погашение долга; в качестве предмета залога может выступать, например, автомобиль или разного рода недвижимость.
Мы остановимся на последней, причем для целей данной статьи будем рассматривать не коммерческую (офисы, склады, производственные помещения и так далее), а жилую (дома, квартиры, комнаты и прочее).
Необходимость приобретения недвижимости особенно остро ощущают те иностранные граждане, которые на протяжении долгого времени находятся на территории Российской Федерации. Решение данного вопроса – жилищное ипотечное кредитование, или ипотека.
Теоретически ипотека доступна каждому, кто пожелает приобрести объект недвижимого имущества в кредит. Суть такого вида кредитования заключается в том, что банк предоставляет денежные средства, но берет в залог недвижимость. Классическая ипотека подразумевает, что предметом залога является приобретаемое жилье. Проще говоря, что купил, то и заложил в банк. Однако нередко в качестве обеспечения люди предоставляют жилье, которое имеется в собственности. Правда, займы такого рода правильнее было бы называть целевыми кредитами под залог недвижимости.
Для иностранных гостей, пожалуй, более предпочтителен первый сценарий. Это объясняется тем, что чаще всего у мигрантов нет другой недвижимости, которую можно было бы предложить в качестве залога. Как бы то ни было, возможны оба варианта, и, несмотря на существующую разницу, мы объединим их под общим названием «ипотека».
Законодательная база
Без законодательства, как говорится, никуда. По крайней мере, в правовом государстве, коим и является Россия. Законы и кодексы устанавливают нормы взаимоотношений в различных сферах жизни. Ипотека не исключение, здесь достаточно много правовых вопросов, которые требуют разъяснения на государственном уровне. Давайте рассмотрим список основных законодательных актов и дадим некоторые комментарии.
Итак, сфера ипотечного кредитования регулируется следующими документами:
- Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) – это общий документ, в котором описаны практически все возможные типы сделок и взаимоотношений, в частности, им определены общие принципы заключения договора (в том числе и кредитного), разъяснено понятие залога.
- Налоговый кодекс РФ (далее – НК РФ) – по большей части он содержит информацию об уплате налогов и госпошлин, правилах их исчисления. Но и с точки зрения ипотечного заемщика НК РФ – весьма полезный документ. Граждане, взявшие ипотеку, имеют право на налоговый вычет, то есть могут вернуть 13 % от стоимости недвижимости за счет уплаченного подоходного налога. Кроме того, у ипотечных заемщиков есть возможность получить налоговый вычет с процентов, выплаченных по кредиту. НК РФ разъясняет, каким образом это сделать.
- Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – нем закреплены порядок и условия заключения договора об ипотеке.
Легко ли иностранцу получить кредит в российском банке
Увы, нет. Далеко не все банки России готовы сотрудничать с иностранцами по вопросам кредитования. Как уже говорилось выше, мигранты – довольно своеобразная категория граждан. Работа с ними предполагает определенные риски, которые гораздо выше, чем при взаимодействии с россиянами. По этой причине банками ужесточаются условия кредитования и требования к заемщикам-иностранцам.
Ипотека – это все-таки более безопасная сделка, чем, скажем, потребительский кредит. А все потому, что на случай исчезновения или банкротства заемщика у банка есть выход – выставить объект залога на торги и получить за него деньги. Разумеется, банк не сможет возместить убытки мгновенно: продажа залогового имущества займет время. Но это в любом случае лучше, чем не получить ничего.
Дополнительная «подушка безопасности» для банка – это наличие страхового полиса.
Комплексный договор включает в себя страхование:
- самого объекта недвижимости;
- права собственности (так называемое титульное страхование) – выплата будет произведена в том случае, если внезапно объявятся собственники недвижимости, которые не знали о том, что объект продан;
- страхование жизни заемщика.
К слову, обязательным является только первый пункт – страхование объекта залога. Никто не может заставить заемщика застраховать титул и жизнь. Но банки нашли способ обойти это: в случае отказа от страхования процентная ставка растет.
Какая категория граждан может оформить жилищную ипотеку
Кто из нас не мечтает жить в своей квартире? Большинство людей предпочитает любыми способами обзавестись собственным жильем. Ипотека – один из таких способов. И, наверное, единственный, поскольку цены на недвижимость растут или остаются заоблачными, чего не скажешь о доходах граждан.
Правда, вместе с квадратными метрами заемщик приобретает еще и ежемесячный «бонус» – внушительные платежи по кредиту. Но давайте рассуждать здраво: хорошо, когда есть, где жить (с родителями, у родственников – в общем, где угодно, но бесплатно). Если такой возможности нет, человек вынужден снимать жилье и платить собственнику немалые деньги (а собственники, как говорится, бывают разными). К слову, именно в такой малоприятной ситуации оказывается большинство иностранцев.
Рано или поздно возникнет вопрос, что лучше: платить чужому дяде за его же квартиру или банку за свое (пусть и временно заложенное) имущество? Чаще всего в денежном выражении эти суммы вполне сопоставимы, поэтому принимается решение в пользу ипотеки. Главное – найти деньги на первоначальный взнос и получить одобрение банка.
Однако далеко не каждый человек может получить ипотечный кредит. Банки готовы кредитовать население лишь в случае соответствия целому ряду критериев, причем каждый банк предъявляет собственные требования к заемщику.
Тем не менее можно выделить стандартный перечень параметров, который используется большинством банков:
- наличие гражданства;
- возраст (например, заемщик должен быть не моложе 21 года на момент заключения договора и не старше 55 (женщины) или 60 лет (мужчины) на момент его окончания);
- регистрация в регионе, где планируется заключение кредитного договора;
- подтвержденный трудовой стаж (не меньше 6 месяцев, в ряде случаев – 1 года);
- платежеспособность. Если заявленного заёмщиком дохода не хватает, банки дают возможность привлечь созаемщиков или поручителей – как правило, это ближайшие родственники и супруги. Учитывая, что основной заемщик иностранец, можно предположить, что его родственники также являются иностранными гражданами (чтобы избежать неприятных сюрпризов, рекомендуем заранее уточнить в банке, может ли созаемщиком по ипотеке быть иностранец);
- хорошая кредитная история.
Требования кредитных учреждений к иностранным гражданам для получения ипотечного кредита
Законодательством не предусмотрено каких-либо особых требований для ипотечных заемщиков-иностранцев: с правовой точки зрения они ничем не отличаются от россиян. В то же время никто не запрещает банкам выдвигать свои условия кредитования. Кредитные учреждения вовсю пользуются такой возможностью, ведь их главная цель – получение прибыли, а не благотворительность. Этим и объясняется такая избирательность: чем меньше риска несет в себе сделка, тем больше вероятность получить прибыль или хотя бы не уйти в убыток.
Ужесточение требований к мигрантам может быть выражено в следующем:
- увеличение необходимого трудового стажа на последнем месте работы;
- иные возрастные ограничения на момент заключения и окончания кредитного договора;
- увеличение минимального срока проживания на территории РФ.
Поскольку фантазия банков ничем не ограничена, некоторые учреждения выдвигают совершенно немыслимые и даже абсурдные требования. Например, просят предоставить должностные инструкции или диплом об образовании. Такие меры, как правило, направлены на то, чтобы отпугнуть клиента, а не привлечь его. Не стоит заранее нервничать и искать документ об образовании, который, возможно, уже много лет пылится на полке. Лучше потратить немного времени и подыскать более адекватного кредитора.
В отличие от требований к заемщику условия выдачи кредита иностранцу могут весьма сильно отличаться от тех, которые действуют для россиян. Но опять же не все банки ужесточают правила только за то, что заемщик является гражданином другого государства. Тем не менее в качестве примера приведем некоторые особые требования, которые могут предъявляться при ипотечном кредитовании мигрантов:
- требование об обязательном привлечении созаемщиков/поручителей;
- увеличение минимального первоначального взноса;
- более высокие процентные ставки;
- ограничение срока кредитования.
Перечень документов, предоставляемых иностранцами в кредитные учреждения для получения ипотеки
Для оформления ипотеки иностранцу нужно предоставить довольно большой список документов. На сайтах банков, как правило, перечислены те документы, которые требуются от граждан с российским паспортом. Окончательный список все равно придется уточнять у специалиста банка, ведь зачастую информация в интернете сильно отличается от действительности. В любом случае нужно быть готовыми ко всему, поэтому предлагаем исчерпывающий список всего, что может потребоваться.
Документы заемщика:
- паспорт или другой приравненный к нему документ;
- разрешение на работу или патент;
- документ, подтверждающий законность нахождения на территории РФ, – в качестве таковых могут выступать разрешение на временное проживание (далее – РВП) или вид на жительство (далее – ВНЖ);
- трудовой договор;
- справка, подтверждающая доход – это может быть как известная всем форма 2-НДФЛ, так и справка, заполненная по форме банка;
- документ, подтверждающий регистрацию в регионе получения кредита.
Документы на недвижимость при залоге имеющегося жилья:
- свидетельство о праве собственности;
- документы, подтверждающие возникновение права собственности (например, договор купли-продажи, дарения, мены и так далее);
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП);
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт;
- отчет об оценке стоимости.
При залоге приобретаемого жилья предоставляются те же самые документы, оформленные на продавца объекта.
Особого внимания заслуживают столь популярные сегодня ипотечные кредиты на строящееся жилье. Грубо говоря, это кредит на воздух. Ведь фактически нет ни одного документа на приобретаемый объект, равно как нет и самого объекта. В данном случае от заемщика потребуется предоставить договор об участии в долевом строительстве.
После того, как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию (то есть жилье приобретет статус готового), заемщику нужно будет предоставить в банк все вышеуказанные документы. Обратите внимание: как правило, оформить ипотеку на строящееся жилье можно исключительно в том случае, если объект имеет аккредитацию в данном банке.
Проценты и ставки по жилищной ипотеке для иностранных граждан
Реклама – двигатель торговли. Этот всем известный постулат активно используется и в финансовой сфере, а уж для банков реклама – один из мощнейших инструментов привлечения клиентов. Чем можно заинтересовать человека, желающего купить жильё в кредит? Естественно, низкими процентами.
Зачастую банки обещают весьма привлекательные процентные ставки. На деле же всё оказывается не так радужно.
Если отбросить ненужную теорию, то процентная ставка будет зависеть от нескольких факторов:
- размер первоначального взноса;
- срок кредитования;
- наличие поручителей/созаемщиков;
- является ли заемщик «зарплатным» клиентом банка;
- наличие страхования.
Например, привлечение созаемщиков или поручителей снижает риски банка, а вместе с ними и процентную ставку. Зато отказ от страхования выйдет боком: скорее всего, он приведет к удорожанию кредита. В среднем по рынку минимальная процентная ставка составляет 9%. Но чтобы ее получить, придется внести сумму чуть ли не в 50% стоимости жилья, да еще и застраховаться по полной программе. Максимальная ставка ничем не ограничена: это могут быть как 13, так и 16, а в некоторых случаях и все 18 процентов годовых.
Единой методики расчета нет, у каждого банка она своя. Кроме того, кредитные учреждения самостоятельно определяют поправочные коэффициенты к базовой ставке и порядок их применения.
В какие банки можно обратиться иностранным гражданам за ипотечным займом
Количество банков, в которые иностранные граждане могут направить заявку на ипотечный кредит, очень невелико. Вот перечень основных кредитных учреждений, выдающих ипотеку иностранцам: АО «Райффайзенбанк», ДельтаКредит, Банк ВТБ 24, ЮниКредит Банк, АО «Альфа-Банк».
В этом списке отсутствует ПАО «Сбербанк», что вызывает некоторое недоумение. Казалось бы, если существует ипотека для иностранцев в Альфа-Банке (который, кстати, является одним из основных представителей банковского сектора), то и в «Сбербанке» есть аналогичные кредитные продукты. Уж для него-то подобное направление не должно представлять особенной опасности. Такая структура в состоянии контролировать свой кредитный портфель, проводить тщательную проверку заемщиков и принимать оперативные решения, дабы обезопасить себя.
Думается, что большинство иностранцев наслышано об этой организации, для многих ПАО «Сбербанк» – синоним надежности и стабильности. В связи с этим неизбежно возникают вопросы, например, доступна ли ипотека для граждан Украины в «Сбербанке» в Москве, может ли американец взять ипотеку в «Сбербанке» в Воронеже. Этот список можно продолжать бесконечно, поскольку в мире 252 страны (и у каждой есть граждане), а отделения упомянутого банка разбросаны по всей территории нашей необъятной родины. Но ответ, к сожалению, будет одним и тем же: оформить ипотеку в «Сбербанке» можно только в том случае, если вступить в гражданство РФ.
Многие иностранцы стремятся обосноваться в крупных городах, абсолютные лидеры в этом «конкурсе мегаполисов» – естественно, Москва и Санкт-Петербург. Надо сказать, что град Петров ничем не уступает российской столице в плане комфорта и условий для жизни, хотя цены на недвижимость там на порядок ниже, ипотека иностранцам в Санкт-Петербурге так же доступна, как и в Москве. Все перечисленные банки имеют филиалы в городе на Неве, куда можно обратиться за ипотечным кредитом.
Порядок оформления ипотечного кредита
Мы разобрались, какие документы потребуются для получения ипотечного кредита, в какие банки можно обратиться и на какие условия рассчитывать. Теперь пришло время описать пошаговый алгоритм, как иностранцу получить ипотеку в России.
Итак, стандартный порядок действий выглядит так:
1. Иностранный гражданин подает в банк заявку на предоставление кредита. При этом нужно приложить все вышеуказанные документы. Важно: каждый банк сам определяет порядок направления заявки.
В некоторых учреждениях сначала требуется предоставить документы самого заемщика, чтобы после анализа его платежеспособности зафиксировать предварительное одобрение или отказ в выдаче кредита. В случае принятия положительного решения предоставляются документы на недвижимость, чтобы банк мог оценить качество предполагаемого залога. А в некоторых банках нужно предоставить весь пакет документов сразу. Поэтому рекомендуется заранее уточнить этот вопрос в конкретном банке.
2. Банк принимает решение, готов ли он выдать требуемую сумму под залог предлагаемого объекта. Если заявка одобрена, можно готовиться к сделке, если нет – обратиться в другой банк.
3. Заключение договоров:
- купли-продажи;
- залога;
- страхования.
4. Регистрация прав на приобретенное имущество.
5. Предоставление в банк свидетельства о праве собственности. В нем обязательно должна присутствовать отметка о том, что имущество находится в залоге.
Причины отказа в предоставлении жилищного займа иностранцу
Банк может отказать иностранному гражданину в предоставлении жилищного займа (равно как и любого другого), при этом не разглашая причин.
Однако следует знать о некоторых обстоятельствах, которые могут повлечь отказ:
- наличие у потенциального заемщика незакрытых долгов в других финансовых учреждениях;
- плохая кредитная история (неисполнение обязательств, судебные тяжбы, взыскания по решению суда);
- предоставление заведомо неверной информации, фальшивых документов и справок;
- неликвидная недвижимость.
Ипотечные займы в России для граждан стран СНГ
Так уж повелось, что в России обосновалось большое количество иностранцев, являющихся выходцами из государств СНГ. Находясь за пределами родного государства, мигранты не только активно работают, но и так же активно решают свои жилищные проблемы, а именно участвуют в программе ипотечного кредитования. Наша страна пользуется особой популярностью у жителей Армении, Казахстана, Узбекистана, Белоруссии и Украины. Те, кто приезжает в РФ на длительный срок (как вариант – навсегда), знают, что в большинстве случаев необходимо легализовать свое присутствие, оформив РВП. И лишь после этого можно задумываться об ипотечном кредите.
Рассмотрим, к примеру, как можно взять ипотеку армянам, если есть РВП. Есть ли особые требования или ограничения? Что нужно сделать, чтобы банк одобрил заявку? К жителям Армении не предъявляется никаких индивидуальных требований, а повлиять на решение банка практически невозможно. Все делается в стандартном порядке, который описан выше.
Аналогичные ответы можно дать на вопросы, которые возникают у казахстанцев. Ипотека для граждан Казахстана в России так же доступна, как и для остальных иностранцев. Несмотря на то, что между Россией и Казахстаном заключено немало соглашений, но ни одно из них не содержит каких-либо льготных условий кредитования. Поэтому казахстанцу, желающему приобрести недвижимость в РФ, предстоит пройти стандартный путь от заявки до оформления кредитного договора.
Российская ипотека представляет интерес и для граждан Узбекистана. Впрочем, здесь добавить нечего: потенциальный заемщик должен подать в банк заявку на кредит, дождаться ответа и в зависимости от него решить, что делать дальше.
Можно ли оформить ипотеку гражданам Белоруссии
Белоруссия – это надежный партнер и союзник России во многих вопросах, начиная с политики и заканчивая социальной сферой. Естественно, никто не запрещает белорусам покупать жилье на территории РФ. Правда, столь теплая дружба стран пока не отразилась на процессе ипотечного кредитования, никаких официальных послаблений не предусмотрено. Однако банки могут предоставлять некие льготы, ведь они вольны корректировать свои условия кредитования сколько душе угодно.
Можно ли оформить ипотеку гражданам Украины
Российско-украинские отношения весьма своеобразны. Многие вопросы перешли в разряд нерешаемых, да и общая атмосфера не так позитивна, как хотелось бы. Однако это не сказалось на украинцах, которые уже переехали или только планируют переехать в Россию. Они могут жить, учиться и работать без каких-либо опасений, что их права будут ущемлены.
Тем не менее нередко возникает вопрос: можно ли украинцу взять ипотеку в России и, если да, то как? Ответ – можно. Но не стоит рассчитывать на льготы и упрощенный порядок кредитования. Потенциальный заемщик-украинец должен соответствовать всем требованиям банка, официально работать, иметь достаточный стаж и доход, правильно оформленные документы (как трудовые, так и миграционные). Само собой, нужно располагать средствами на оплату первоначального взноса. Иными словами, оформление ипотечного кредита для украинцев будет происходить так же, как для других иностранных граждан.
Заключение
Иностранные граждане могут получить ипотечный кредит в некоторых банках России. К потенциальным заемщикам-мигрантам предъявляются те же базовые требования, что и к россиянам. Основные условия кредитования – финансовая возможность выплачивать кредит, передача в залог недвижимого имущества, страхование объекта залога. В некоторых случаях банки могут устанавливать дополнительные ограничения.
Загрузка...
